Czy można podpisać umowę przedwstępną profilem zaufanym?
Tak. Zwykłą umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, domu lub działki można zawrzeć na odległość w formie dokumentowej. Podpis zaufany na uzgodnionym pliku PDF pozwala utrwalić treść umowy i ustalić, kto ją zaakceptował. Tego właśnie wymaga forma dokumentowa zgodnie z art. 77² i 77³ Kodeksu cywilnego. W prywatnej umowie podpis zaufany nie jest jednak równoważny podpisowi odręcznemu. Taką równoważność zapewnia kwalifikowany podpis elektroniczny (art. 78 i 78¹ Kodeksu cywilnego).
Przykład: kupujący i sprzedający uzgadniają, którego mieszkania dotyczy transakcja, jaka jest cena i do kiedy spotkają się u notariusza. Jedna osoba podpisuje PDF podpisem zaufanym, a druga dodaje swój podpis do tego samego pliku. Warto opisać nieruchomość tak, żeby nie było wątpliwości, czego dotyczy umowa, oraz wskazać konkretną datę zawarcia umowy końcowej. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy.
Kiedy lepiej wybrać akt notarialny?
Zadaj sobie jedno pytanie: co chcę móc zrobić, jeśli druga strona wycofa się z transakcji?
- Umowa przedwstępna podpisana profilem zaufanym: jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy końcowej, możesz co do zasady dochodzić naprawienia szkody poniesionej dlatego, że liczyłeś na zawarcie transakcji. Sama umowa w tej formie nie pozwala jednak żądać przed sądem zawarcia umowy sprzedaży (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego).
- Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego: jeśli spełnia wymagania umowy przyrzeczonej, daje uprawnionej stronie możliwość dochodzenia przed sądem jej zawarcia (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego).
Sama sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Ani podpis zaufany, ani kwalifikowany podpis elektroniczny złożony na zwykłym PDF-ie nie zastąpią tej formy.
Czy umowę najmu też można podpisać przez internet?
Zwykły najem mieszkania, np. na 12 miesięcy, można co do zasady zawrzeć w formie dokumentowej. Jeżeli przepisy lub wcześniejsze ustalenia stron nie wymagają innej formy, obie strony mogą podpisać PDF podpisem zaufanym. W umowie warto jasno określić lokal, czynsz, pozostałe opłaty, kaucję i okres najmu.
Przy najmie na dłużej niż rok obowiązuje inna zasada. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego najem nieruchomości lub pomieszczenia na taki okres powinien być zawarty na piśmie. Jeśli strony nie zachowają tej formy, umowę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. Jeśli więc ustalacie najem mieszkania na dwa lata i chcecie zachować ten okres, podpiszcie umowę odręcznie albo użyjcie kwalifikowanych podpisów elektronicznych.
Najem okazjonalny to osobny przypadek. Umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, więc sam podpis zaufany nie wystarczy. Umowę można podpisać odręcznie lub kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Osobno potrzebne jest m.in. oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, składane w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 19a ust. 2 pkt 1 i ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 78¹ Kodeksu cywilnego.
Gdzie wgrać dokument i jak go podpisać?
Wejdź na podpis.gov.pl – podpisz lub sprawdź dokument. To bezpłatna usługa Ministerstwa Cyfryzacji. Możesz też skorzystać z instrukcji na Gov.pl.
- Uzgodnijcie ostateczną treść umowy i zapiszcie ją jako PDF.
- Pierwsza osoba wgrywa plik, wybiera podpis zaufany i pobiera podpisany dokument.
- Druga osoba wgrywa ten sam, już podpisany plik, dodaje swój podpis i odsyła gotowy dokument.
- Sprawdźcie w usłudze, czy oba podpisy są widoczne i mają status „Ważny”. Zachowajcie plik z oboma podpisami — to w nim można je zweryfikować.
Rządowa usługa potwierdzi, czy podpisy w pliku są ważne. To, czy wybrany podpis wystarczy do zawarcia konkretnej umowy, zależy od przepisów. Jeśli chcecie po prostu uzgodnić warunki zakupu przed spotkaniem u notariusza, forma dokumentowa może wystarczyć. Jeśli zależy Wam na możliwości dochodzenia sprzedaży przed sądem, warto od razu wybrać akt notarialny.
Podstawy prawne
- Kodeks cywilny: art. 77², 77³, 78, 78¹, 158, 389, 390 i 660.
- Ustawa o ochronie praw lokatorów: art. 19a ust. 2 pkt 1 i ust. 6.