Najem okazjonalny — co to jest i jak go zawrzeć krok po kroku?

Czym jest najem okazjonalny?

To szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z ustawą może go zastosować właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.

Najważniejszą różnicą w porównaniu ze zwykłym najmem jest dodatkowy pakiet dokumentów. Najemca wskazuje lokal, do którego będzie mógł się przenieść, oraz składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia mieszkania po zakończeniu umowy.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Komplet powinien obejmować:

• pisemną umowę najmu okazjonalnego zawartą na czas oznaczony,
• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i obowiązku opróżnienia lokalu,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać,
• zgodę właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego lokalu na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących,
• protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, wyposażeniem i dokumentacją zdjęciową.

Na żądanie wynajmującego podpis pod zgodą właściciela lokalu zastępczego może zostać notarialnie poświadczony. Jeżeli najemca straci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, powinien przedstawić nowy lokal i wymagane oświadczenie w ustawowym terminie.

Najem okazjonalny krok po kroku

1. Ustal warunki najmu. Określ czynsz, opłaty, kaucję, czas trwania umowy, zasady wypowiedzenia i odpowiedzialność za lokal.
2. Sprawdź najemcę. Potwierdź jego tożsamość, liczbę osób zamieszkujących oraz możliwość regularnego regulowania należności.
3. Podpisz umowę pisemną. Również późniejsze zmiany umowy wymagają zachowania formy pisemnej.
4. Skompletuj załączniki. Najemca przygotowuje oświadczenie notarialne, wskazanie lokalu zastępczego i zgodę osoby uprawnionej do tego lokalu.
5. Zgłoś umowę do urzędu skarbowego. Właściciel ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Urząd jest właściwy według miejsca zamieszkania właściciela.
6. Przekaż mieszkanie protokołem. Wpisz stany liczników, liczbę kluczy, wyposażenie i zauważone uszkodzenia. Dołącz zdjęcia.

Najczęstsze błędy właścicieli

W praktyce problemy najczęściej wynikają z brakującego załącznika, niedokładnego oznaczenia lokalu zastępczego albo przekroczenia terminu zgłoszenia umowy. Ryzykowne jest także korzystanie z przypadkowego wzoru bez dopasowania zapisów o opłatach, wypowiedzeniu, podnajmie, zwierzętach czy odpowiedzialności za szkody.

Warto również oddzielić czynsz właściciela od opłat administracyjnych i mediów, ustalić sposób rozliczenia nadpłat oraz niedopłat, a przed wydaniem kluczy odebrać kaucję i podpisać protokół.

Czy najem okazjonalny zawsze jest najlepszy?

Nie w każdej sytuacji. Jest dobrym rozwiązaniem dla prywatnego właściciela wynajmującego mieszkanie na czas oznaczony, ale wymaga współpracy najemcy i dodatkowej wizyty u notariusza. Gdy wynajem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, zastosowanie może mieć inny model umowy. Dlatego formę najmu należy dopasować do sytuacji właściciela i lokalu.

Aktualne zasady opisują art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej lub podatkowej. Przy nietypowym stanie prawnym warto skonsultować dokumenty z notariuszem, prawnikiem lub doradcą podatkowym.