Księga wieczysta mieszkania — co sprawdzić przed zakupem?

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą?

Poproś sprzedającego o elektroniczny numer księgi wieczystej i wpisz go w oficjalnym portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste. Przeglądanie księgi jest bezpłatne i nie wymaga logowania; płatny jest dopiero urzędowy odpis lub wyciąg. Przejrzyj treść aktualną, a przed zawarciem umowy wróć do niej ponownie — wpisy i wzmianki mogą się zmienić.

Księga składa się z czterech działów. Każdy odpowiada na inne pytanie, dlatego nie kończ sprawdzania po samym nazwisku właściciela.

Dział I: czy to właściwe mieszkanie?

W części I-O sprawdź oznaczenie lokalu: adres, numer, powierzchnię i pomieszczenia przynależne, jeśli są ujawnione. Porównaj te dane z ofertą i dokumentami sprzedającego. W części I-Sp znajdują się prawa związane z własnością lokalu, na przykład udział w nieruchomości wspólnej.

Dział II: kto może sprzedać lokal?

Tu ujawniony jest właściciel lub współwłaściciele oraz ich udziały. Dane powinny odpowiadać osobom, które będą podpisywać akt notarialny, albo mieć wyjaśnienie w dokumentach potwierdzających aktualny stan prawny. Jeśli sprzedający nabył lokal niedawno, na przykład w spadku, poproś o dokument będący podstawą nabycia i wyjaśnienie stanu wpisów.

Przy współwłasności sprawdź, czy transakcja obejmuje cały lokal i czy wszystkie wymagane osoby wezmą udział w sprzedaży lub będą prawidłowo reprezentowane.

Dział III: prawa i roszczenia innych osób

W tym dziale szukaj wpisów dotyczących praw osób trzecich, roszczeń i ograniczeń rozporządzania nieruchomością. Może tu być ujawniona na przykład służebność, prawo dożywocia, roszczenie z umowy przedwstępnej lub wpis związany z egzekucją. Znaczenie każdego wpisu zależy od jego treści i podstawy — nie oceniaj go tylko po nagłówku.

Jeśli dział III nie jest pusty, poproś o dokumenty wyjaśniające wpis i ustal z notariuszem, jaki będzie jego wpływ na zakup oraz czy i kiedy zostanie wykreślony.

Dział IV: hipoteka

Tutaj znajdują się hipoteki. Sam wpis nie oznacza, że mieszkania nie można kupić. Jeśli sprzedający spłaca kredyt, transakcję trzeba jednak odpowiednio rozliczyć: uzyskać aktualną informację z banku o kwocie do spłaty, uzgodnić sposób podziału ceny i dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki po spłacie.

Nie utożsamiaj sumy hipoteki wpisanej w księdze z aktualnym saldem kredytu. To dwie różne informacje. Szerzej opisuję taki zakup i sprzedaż w poradniku o mieszkaniu z kredytem hipotecznym.

Wzmianki: sprawdź je w każdym dziale

Wzmianka sygnalizuje złożony wniosek, który jeszcze nie został ostatecznie rozpoznany i wpisany w księdze. Nie mówi sama w sobie, jaki będzie wynik sprawy. Poproś sprzedającego o wyjaśnienie, czego dotyczy, oraz o dokumenty i numer sprawy. Gdy sprawa jest istotna dla własności lub obciążeń, ustal z notariuszem, czy trzeba poczekać na rozstrzygnięcie albo odpowiednio zabezpieczyć umowę.

Sprawdź też, czy księga jest właściwa dla sprzedawanego prawa. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub lokalach w nowej inwestycji sytuacja dokumentowa może wyglądać inaczej niż przy mieszkaniu z już wyodrębnioną własnością i własną księgą.

Krótka lista przed podpisaniem umowy

• Numer księgi: korzystaj z oficjalnego portalu EKW.
• Dział I: porównaj opis lokalu z ofertą i dokumentami.
• Dział II: zweryfikuj właścicieli i udziały.
• Dział III: wyjaśnij każde ujawnione prawo, roszczenie lub ograniczenie.
• Dział IV: ustal warunki spłaty i wykreślenia hipoteki, jeśli jest wpisana.
• Wzmianki: sprawdź, jakie wnioski są w toku.
• Na koniec: sprawdź księgę ponownie możliwie blisko podpisania aktu.

Księga wieczysta jest ważnym punktem startowym, ale nie zastępuje pozostałych dokumentów. Osobno sprawdź między innymi podstawę nabycia, stan opłat wobec wspólnoty lub spółdzielni oraz warunki wydania lokalu.

Materiał ma charakter informacyjny. Znaczenie konkretnego wpisu i sposób zabezpieczenia transakcji warto omówić z notariuszem lub prawnikiem. Źródła: Gov.pl — działy księgi wieczystej, Ministerstwo Sprawiedliwości — portal EKW.