Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Kredyt hipoteczny nie wyklucza sprzedaży

Właścicielem mieszkania pozostaje kredytobiorca i może je sprzedać. Bank ma jednak zabezpieczenie w postaci hipoteki wpisanej w księdze wieczystej. Dlatego część ceny odpowiadająca zadłużeniu najczęściej trafia bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank, a pozostała kwota — do sprzedającego.

Po całkowitej spłacie wierzytelności hipoteka wygasa, a bank powinien wykonać czynności umożliwiające jej wykreślenie z księgi wieczystej. Sam wpis nie znika automatycznie — potrzebny jest dokument banku i wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Od czego zacząć w banku?

Przed wystawieniem mieszkania warto wystąpić do banku o dokument zawierający:

• aktualną kwotę zadłużenia potrzebną do całkowitej spłaty kredytu,
• numer rachunku przeznaczonego do spłaty,
• termin ważności wyliczenia,
• informację o ewentualnej opłacie za wcześniejszą spłatę,
• warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki po rozliczeniu zadłużenia.

Nazwa dokumentu może różnić się w zależności od banku. Ważna jest jego treść i aktualność w planowanym dniu zawarcia aktu notarialnego.

Jakie dokumenty przygotować?

Poza standardowymi dokumentami dotyczącymi własności i stanu lokalu potrzebne będą zaświadczenia z banku. Zakres zależy od formy własności, sposobu finansowania kupującego i zapisów w księdze wieczystej. Najczęściej przygotowuje się:

• numer księgi wieczystej i podstawę nabycia mieszkania,
• zaświadczenie banku o saldzie i warunkach spłaty,
• informację o rachunku technicznym do spłaty kredytu,
• dokumenty ze wspólnoty lub spółdzielni dotyczące opłat i zaległości,
• świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli jest wymagane dla danej transakcji,
• pozostałe dokumenty wskazane przez notariusza.

Jak rozliczana jest cena sprzedaży?

W akcie notarialnym cena zostaje podzielona zgodnie z dokumentem banku. Przykładowo: jeśli cena mieszkania wynosi 650 000 zł, a do spłaty pozostało 210 000 zł, kupujący przekazuje 210 000 zł na rachunek banku, a pozostałą część ceny na rachunek sprzedającego. Dokładne kwoty i terminy muszą odpowiadać aktualnym zaświadczeniom.

Gdy kupujący korzysta z własnego kredytu, w transakcji uczestniczą dwa banki. Wtedy kolejność dokumentów, uruchomienia środków i wykreślenia dotychczasowej hipoteki trzeba ustalić jeszcze przed podpisaniem aktu.

Co dzieje się z hipoteką po spłacie?

Po otrzymaniu całej należności bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, często nazywaną listem mazalnym. Na jej podstawie składa się do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie wpisu. W umowie sprzedaży należy jasno ustalić, kto odbiera dokument z banku i kto składa wniosek.

Podstawowe zasady wygaśnięcia hipoteki opisują art. 94 i 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Na co szczególnie uważać?

• Cena niższa od salda kredytu. Sprzedający musi ustalić z bankiem sposób pokrycia brakującej części zadłużenia.
• Nieaktualne zaświadczenie. Kwota i rachunek muszą obowiązywać w dniu płatności.
• Dodatkowe wpisy w księdze. Trzeba sprawdzić nie tylko hipotekę banku, lecz także wszystkie działy księgi wieczystej.
• Nieprecyzyjny podział ceny. Akt powinien jednoznacznie wskazywać kwoty, rachunki i terminy przelewów.
• Brak ustalonego obiegu dokumentów. Warto wcześniej uzgodnić odbiór zgody banku i złożenie wniosku o wykreślenie.

Sprzedaż krok po kroku

1. Sprawdzenie księgi wieczystej i dokumentów mieszkania.
2. Uzyskanie z banku aktualnego salda oraz warunków spłaty.
3. Ustalenie ceny, przygotowanie oferty i znalezienie kupującego.
4. Przekazanie dokumentów notariuszowi oraz — jeśli potrzeba — bankowi kupującego.
5. Podpisanie umowy sprzedaży z dokładnym podziałem płatności.
6. Spłata kredytu, uzyskanie zgody banku i złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki.
7. Przekazanie mieszkania na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Materiał ma charakter informacyjny. Szczegółowe wymagania zależą od banku, rodzaju hipoteki, treści księgi wieczystej i sposobu finansowania kupującego. Dokumenty transakcji należy uzgodnić z bankiem i notariuszem.